זכויות הדיירים בתמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית חיזוק של בנייני מגורים מפני רעידת אדמה. היא נועדה עבור מבנים בישראל שנבנו לפני 1980, טרם נכנס לתוקפו תקן הבנייה הרלוונטי לעניין זה. מהן זכויותיהם של הדיירים המתקשרים בעסקה זו ומהי חשיבותו של הליווי המשפטי של עורך דין מקרקעין?
תמ"א 38: הסבר קצר
מדינת ישראל נמצאת בסיכון רב להתרחשותה של רעידת אדמה חזקה. משכך, נוצרה בתחילת שנות האלפיים תכנית לחיזוק מבני מגורים אשר עלולים לקרוס בשעה זו. מדובר בכל בניין מגורים מעל שתי קומות אשר נבנה טרם 1980. בשל אי הנוחות והפגיעה באיכות החיים בזמן עבודות החיזוק ובשל העלויות הכרוכות בדבר, יצרה הממשלה מתווה של עסקה בין הדיירים ליזם המתקשרים בהסכם באמצעות עורך דין מקרקעין. הדיירים יעניקו ליזם את זכויות הבנייה לתוספת קומות בבניין ובתמורה יקבלו הטבות שונות. אלו משתנות בהתאם לתכנית, כאשר ישנה תמ"א 38 (1) במסגרתה מחוזק מבנה המגורים הקיים ותמ"א (2) הנקראת גם פינוי בינוי, במסגרתה ישנה הריסה ובנייה מחדש של בית המגורים. להלן פירוט ההטבות שמקבלים הדיירים המשתתפים בפרויקט תמ"א.
הטבות לדיירים
במסגרת המסלול הראשון של תמ"א 38, של חיזוק בניין המגורים הקיים, מקבלים הדיירים הטבות שונות בהתאם להיתר שניתן ליזם ולתנאים שהוא בוחר להציע לדיירים באותו פרויקט: ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, שיפוץ מעטפת הבניין, חידוש הלובי וחדר המדרגות ועוד. אלו מעלים את שוויון של הדירות בעשרות אחוזים. במסגרת המסלול השני, פינוי בנוי, בניין המגורים נהרס ובמקומו בונה היזם מבנה חדש. כך, הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה ובהתאם לתנאי הפרויקט, ניתנות הטבות נוספות כגון מרפסת וחניה. כמובן כי משמעות הדבר היא כי בבעלות הדיירים כעת דירה שערכה הרבה יותר גבוה מדירתם הקודמת. ההחלטה בדבר המסלול המתאים של תמ"א 38 חייבת להתקבל לאחר היוועצות עם עורך דין מקרקעין.
הזכות לסרב
למרות היתרונות הרבים של תכנית זו, ישנם מקרים של התנגדויות. במה דברים אמורים? לכל בעל דירה שמורה הזכות להתנגד לעסקת תמ"א 38 בבניין המגורים. לעיתים זו נובעת ממניעים עניינים כגון בעל דירה קשיש המעדיף כי איכות חייו תישמר על פני העלאת ערך הנכס. לעיתים, ההתנגדות מקורה בצעד טקטי לקבלת תנאים טובים יותר בתמורה להסכמה. זכות הסירוב יכולה למנוע את מימוש העסקה משום שנדרש אחוז הסכמה מסוים של בעלי הדירות. ככל שמדובר בתכנית 1, ישנה חובה לגייס 66% מבעלי הדירות, בעוד שבמקרה של פינוי בינוי, שיעור ההסכמה הנדרש הנו 80%. אולם, יודגש כי ככל שהושג אחוז ההסכמה המינימאלי, אזי התנגדותם של יתר הדיירים לא תוכל במרבית המקרים למנוע את הוצאתו לפועל של הפרויקט. מדוע? במצב זה יפנו בעלי הדירות בתביעה למפקח על המקרקעין המוסמך להורות על ביצוע התכנית למרות סירובם של הדיירים האחרים ולרוב, תביעה זו תתקבל והפרויקט ייצא לדרך.
חשיבות הליווי המשפטי
הדיירים בפרויקט תמ"א 38 זוכים להטבות אטרקטיביות אשר קבלתן מותנית במשא ומתן אפקטיבי מול היזם. לשם כך ועל מנת לוודא כי ההליך כולו מבוצע בצורה הטובה ביותר, זקוקים הדיירים לליווי משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין. עורך הדין יסייע לדיירים בבחירת היזם ויתר אנשי המקצוע הרלוונטיים לפרויקט, ינהל את המשא ומתן על תנאי העסקה ויוודא כי מתקיים פיקוח מקצועי ויעיל על עבודות הבנייה. כמו כן, בעסקת פינוי בינוי, המשא ומתן יכלול לא רק את נושא ההטבות בדירה החדשה, אלא על עורך הדין המייצג את הדיירים גם לוודא כי תנאי הדיור החלופי המוצעים להם בתקופת הבנייה הם נאותים ומתאימים לצרכיהם. כמו כן, לעיתים עסקת תמ"א 38 כוללת התמודדות עם דייר סרבן, אז זקוקים בעלי הדירות לייצוג משפטי בכל ההליך הזה עד לקבלת התוצאה הרצויה: הוצאת הפרויקט לפועל.
