התחדשות עירונית ופרויקט פינוי בינוי- מדוע נדרשת התערבותו של עורך דין?
ברחבי הארץ ניתן למצוא כיום לא מעט פרויקטים של פינוי בינוי. כל בניין אשר עתיד להתממש בו פרויקט מעין זה או שמוצע לו פרויקט מעין זה לצורך התחדשות עירונית, חייב למנות ועד לייצוג הדיירים אשר יבחן את התכנית המוצעת בעזרת עורך דין פינוי בינוי או עורך דין התחדשות עירונית, מקצועי ומומחה בתחומו ויחליט האם מדובר בפרויקט שכדאי לקבל או לא. מטרתם של פרויקטים הנוגעים לפינוי בינוי היא די פשוטה: טיפול באזורים עירוניים ישנים והענקת צביון חדש, אסתטי ויפה יותר לאזור. מתוקף פרויקט זה, הבניין יפונה לצורך הריסתו ובנייתו מחדש בצורה יפה, משופצת ודקורטיבית יותר. לכאורה, הדיירים אשר מוצע להן פרויקט מעין זה עתידים להרוויח דירה חדשה, אך למרות זאת, לא כדאי להם לבצע הסכמות, החלטות או צעדים מבלי להיוועץ בעורך דין פינוי בינוי מקצועי ומומחה.
מהו פרויקט פינוי בינוי
כאמור, פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט אשר בבסיסו נערך הסכם בין בעלי דירות לבין יזם כלשהו, לגבי מימוש תכנית בניית חדשה במקרקעין של בעלי הדירות. מטרתה של התכנית היא לאפשר לדיירים לקבל דירה חדשה וגדולה יותר מהדירה הנוכחית שלהם, אשר תמוקם בבניין חדש לחלוטין. היזם ישלם לדיירים שכר דירה חודשי על פרק הזמן שבו הם ידרשו לגור בדירה שכורה, בשל מימוש תכנית הבנייה וכן, יעמיד בפני הדיירים ערבויות ובטוחות עבור השלמת הפרויקט. בתמורה לכל זה, היזם יקבל מהדיירים אישור לבנות חוץ מדירות המגורים החדשות עבורם, דירות חדשות הרלוונטיות עבור מכירה לדיירים חדשים. כל תהליך המשא ומתן בין היזם לבין בעלי המקרקעין הוא תהליך שחייב להתבצע כמובן בליווי של עורך דין.
כיצד מסייע עורך הדין לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית
עורך דין פינוי בינוי, אשר תפקידו הוא לייצג את הדיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, כולל פרויקט פינוי ובינוי כמובן, חייב להיות בקיא היטב בתחום זה, על מנת לשמור על הזכויות של הדיירים בתהליך. ישנם מספר תפקידים לעורך דין בתהליך זה:
- מכיוון שפרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט אשר קיים בו חוסר וודאות של הדיירים בכל הנוגע לתמורה הסופית שיקבלו, הרי שעורך הדין יידרש לסייע לדיירים לקבל החלטות נכונות, בהתאם לידע המקיף שלו בכל הנוגע לפרויקטים מעין אלה. עורך הדין ידע כיצד לשאול את השאלות הנכונות, על מנת לקבל את תמונת המצב הרלוונטית ביותר עבור הלקוחות שלו. בהתאם לתמונת מצב זו, הדיירים יוכלו לקבל החלטה בצורה קלה יותר. כמו כן, עורך הדין ידרוש פירוט מדויק ומדוקדק של התכנית מצד היזם והתחייבות למימוש תכנית זו.
- שמירה על זכויות הדיירים- בשלב התכנון, יתכן מאוד שיהיו ניגודי אינטרסים בין הדיירים לבין היזם. היזם ישאף למקסם את הרווחים שלו מהפרויקט ולכן יתכן מאוד שהתכנית אשר הוא יציע לבניית הבניין מחדש, תשרת את האינטרסים שלו בלבד. במידה והאינטרסים של הקבלן מנוגדים לרצון של הדיירים, זה הזמן שעורך הדין צריך לפעול על מנת לשמר את זכויות הדיירים. עורך הדין יערוך הסכם מפורט בין הדיירים ליזם שבו היזם מפרט את כלל השימושים שהוא יבצע במקרקעין, מתוך התאמה מוחלטת לרצונם של הדיירים.
- לא פעם, האוכלוסייה אשר עומדת על הפרק בפרויקטים של פינוי בינוי, היא אוכלסיה אשר תתקשה לעמוד בתחזוקת בית חדש. לכן, עורך הדין ידאג לסעיף בחוזה מול היזם, אשר מבטיח לסיוע כלכלי ראשוני לאוכלוסייה אשר תזדקק לסיוע כלכלי בתום מימוש הפרויקט ואכלוס הפרויקט.
- עורך הדין יבחן את הערבויות אשר מציג היזם ויחליט אם הן מספיקות עבור משך הזמן של הפרויקט עליו עובד היזם.
- עורך הדין ידאג לסדר בכל הנוגע לזמנים ולאופן שבו הדיירים יפונו במסגרת תהליך פינוי בינוי. על אף שיתכן שהיזם לא ירצה לפנות את כלל הדיירים מהבניין עוד בהתחלת עבודות הבנייה אלא רק את הדיירים שעבודות הבנייה הראשוניות פוגעים בדירות שלהם, על מנת לחסוך בהוצאות השכירות שהוא עתיד לשלם לדיירים, הרי שיהיו דיירים שלא יסכימו להמשיך להתגורר בבניין שהתחילו לבצע בו עבודות בנייה. תפקידו של עורך הדין הוא לדאוג שכל דייר יפונה בזמן המתאים לו
חשוב מאוד לדעת שלא כל עורך דין נדל"ן יכול לייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי בצורה הטובה ביותר. על מנת לקבל את הייצוג הטוב ביותר בתהליך זה, יש לדאוג לעורך דין פינוי בינוי העוסק בתחום לא מעט שנים, אשר ידע כיצד לדאוג לזכויות הדיירים בצורה הטובה ביותר.
