דייר סרבן – מה ניתן לעשות?
פרויקטים רבים של תמ"א 38 או פינוי בינוי מתעכבים משמעותית עקב דייר סרבן. ובכן, יש מה לעשות, בפרט כאשר הושג אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקט. על כך במאמר שלפניכם.
אחוז ההסכמה
תמ"א 38 החלה בשנת 2005 אולם בשנותיה הראשונות, יצא לפועל מספר קטן של פרויקטים בין היתר בשל כך כי הייתה חובה לקבל את הסכמתם של כלל הדיירים לעסקה. מתוך הבנה כי דרישה זו מציבה חסם גדול לתכנית החשובה הזו הדואגת לביטחון התושבים מפני רעידת אדמה, בוצע שינוי בתכנית ונקבע כי די בהסכמתם של 66% מהדיירים לצורך התקשרות בעסקה זו. נציין כי כאשר מדובר על תכנית של פינוי בינוי, קרי הריסת בניין המגורים ובנייתו מחדש, ירד אחוז ההסכמה מ100% ל80%. שינויים אלו הביאו לעליה של מספר הפרויקטים אולם התופעה של דיירים סרבנים עודנה קיימת. חשוב לדעת כי יש מה לעשות ולמעשה לרוב, לא יוכל דייר סרבן למנוע את מימושה של העסקה, בפרט במקרים בהם ישנה ההסכמה הנדרשת לפרויקט.
מה ניתן לעשות?
יש להבחין בין מקרה שבו הושג הרוב הנדרש לפרויקט לבין שלא. במקרה הראשון, עורך דין נדלן המייצג את הדיירים יגיש תביעה למפקח על המקרקעין המוסמך לקבוע כי הפרויקט ייצא לפועל למרות התנגדות הדייר הסרבן. במקרה השני, אין אלא לנסות ולשכנע את קבוצת הדיירים המתנגדת ביתרונות הפרויקט על מנת להגיע לאחוז ההסכמה. בין שמדובר על תמ"א 38 ובין על פינוי בינוי, מדובר ברווח כלכלי רב לדיירים ובביטחון אישי שלא יסולא בפז. על כן במקרים רבים, ניהול דיאלוג רגוע ומכבד, תוך הסברת היתרונות של הפרויקט ומתן מענה לשאלות וחששות, יכול להביא להסרת ההתנגדות של הדיירים. נציין כי גם כאשר הושג הרוב הדרוש, מומלץ ולנסות להידבר עם הדייר הסרבן טרם הגשת תביעה למפקח על המקרקעין. אמנם, סיכוייה להתקבל גבוהים מאוד אך ביכולתו של הדייר המתנגד לעכב משמעותית את הוצאת הפרויקט לפועל ועל כן כדאי לנסות ולמנוע את ההליך המשפטי אם ניתן.
תביעה למפקח על המקרקעין
כאמור מעלה, עת שהושג אחוז ההסכמה הנדרש, יגישו הדיירים תביעה ללשכת המקרקעין. במסגרתה מבקשים הדיירים מן המפקח על המקרקעין להורות על ביצוע התוכנית למרות סירובו של הדייר הבודד או מספר הדיירים. משהוגשה תביעה, רשאי הדייר הסרבן להגיש כתב הגנה ולנמק את התנגדותו לפרויקט, אולם כאשר הדיירים מיוצגים על ידי עורך דין נדלן, סיכוייו של הדייר למנוע את מימושו מעטים מאוד. מדוע? זאת משום שלרוב, הסירוב אינו נובע מנימוק אובייקטיבי שיש בו ממש, אלא מתוך טקטיקה של הדייר הסרבן שמטרתה לקבל תמורה כלכלית נוספת כתנאי למתן הסכמתו לפרויקט. על כן, מרביתן המכריע של התביעות המוגשות למפקח על המקרקעין מתקבלות ואף אם מגיש הדייר הסרבן ערעור לבית המשפט, גם זה סביר כי יידחה בשל החשיבות הרבה שרואים בתי המשפט בפרויקטים של תמ"א 38 לביטחון התושבים.
תשלום פיצויים
במקרים בהם סרבנותו של דייר לפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי איננה מבוססת על נימוקים ענייניים וסבירים, יוכלו שאר הדיירים להגיש, באמצעות עורך דין נדלן, תביעה לפיצויים נגד הדייר הסרבן. הפיצוי ניתן בגין הנזקים שנגרמו לדיירים עקב סירובו של הדייר למימוש התוכנית. ראשית, מדובר בנזק הביטחוני שהרי מטרת התכנית היא לחזק את בנייני המגורים מפני רעידת אדמה. על כן, התנגדות לעסקה, מותירה את הדיירים חשופים ופוגעת בביטחונם. כמו כן, מדובר בנזק כלכלי משום העלייה בערך הנכס לה היו זוכים הדיירים לו העסקה יצאה לפועל. בתי המשפט רואים בחומרה התנגדות בלתי סבירה לפרויקטים של תמ"א 38 ועל כן פוסקים סכומי פיצוי נכבדים בתביעות אלו.
